Programma di lavoro dell'Osservatorio

L'ultra decennale attività dell'Osservatorio Casa, concretizzatasi in undici Rapporti Annuali (contenenti i Monitor di Aggiornamento e le sintesi delle indagini realizzate nel corso dell'attività), numerosi 'Approfondimenti tematici' e, a partire dal 2002, in Rapporti infra annuali (a cadenza quadrimestrale fino al 2004 e successivamente a cadenza semestrale), consultabili presso l'archivio e nel Sito web dell'Osservatorio Casa, ha assunto da qualche anno a questa parte una fisionomia stabile circa il programma e delle modalità con cui i dati e gli esiti degli approfondimenti tematici vengono consegnati all'Amministrazione e agli operatori. Il lavoro dell'Osservatorio nasce da due ordini di riflessioni: il primo riferito alla crescente complessità dei fenomeni che interessano il mercato e la domanda abitativa nel territorio veneziano, il secondo attiene all'esigenza di disporre di un'informazione in grado di essere, a seconda delle esigenze, tempestiva, previsionale, di approfondimento. Coerentemente rispetto al nuovo quadro informativo per il quale l'Amministrazione ha manifestato il proprio interesse, le modalità di produzione dei dati e delle ricerche risultano così articolate:

* la sezione del Monitor quale momento di raccolta, analisi e diffusione di una pluralità di dati da reperirsi attraverso modalità sempre più accurate e trasparenti; accanto alla cadenza annuale si introduce una cadenza semestrale relativa ad una serie più selezionata di indicatori;
* due sezioni denominate 'Approfondimenti' (come momento privilegiato di analisi puntuale delle diverse tipologie di domanda e di offerta) e 'Scenari e tendenze' (che si propone, attraverso l'elaborazione di una serie di indicatori particolarmente significativi, la costruzione di proiezioni e di scenari sui fenomeni più rilevanti).

Sotto il profilo dei prodotti e delle modalità di diffusione dei dati dell'Osservatorio, l'attività si struttura come segue:
* produzione di un Rapporto Annuale, con dati aggiornati al 31 dicembre, contenente le tre sezioni indicate;
* produzione di due Rapporti Semestrali per l'aggiornamento al 30 giugno e al 31 dicembre di una serie predefinita di indicatori di base;
* l'utilizzo più intensivo del Sito dell'Osservatorio Casa per la diffusione in rete dei suoi prodotti, in particolare con la pubblicazione dei lavori dell'Osservatorio e la produzione di una Newsletter per consentire una comunicazione agile e diretta con una rete di soggetti interessati alle problematiche abitative.

Sono di seguito illustrati i contenuti delle diverse sezioni dell'Osservatorio Casa, (Monitor di Aggiornamento annuale, Approfondimenti, Scenari e tendenze) e viene presentata, infine, una proposta di organizzazione temporale dei lavori.

Il Monitor di aggiornamento
Il quadro relativo agli indicatori oggetto di rilevazione nell'ambito del Monitor di aggiornamento Annuale risulta così articolato:

1. I processi demografici: l'analisi della consistenza della popolazione, delle sue caratteristiche, degli andamenti migratori, viene effettuata utilizzando le specifiche fonti di riferimento ed alcune elaborazioni su dati anagrafici.

2. Il mercato abitativo: l'analisi viene condotta per i seguenti segmenti tematici utilizzando le fonti informative indicate.
- Consistenza e modalità d'uso del patrimonio abitativo: consistenza delle utenze e dei consumi Enel e Veritas;
- Compravendite e locazioni: consistenza delle transazioni registrate dal Ministero dell'Interno;
- Prezzi e valori: indagini dirette presso Agenzie e fonti tradizionali (Consulente Immobiliare, Nomisma, Agenzia del Territorio);
- Andamento delle procedure di sfratto: Ministero dell'Interno, Tribunale di Venezia, Ufficio Notifiche e Protesti, ecc.)
- Le strutture ricettive extralberghiere (affittacamere e Bed&Breakfast);

3. Le politiche pubbliche
3.1. La domanda: la consistenza della domanda e le sue caratteristiche vengono analizzate sulla base delle fonti esistenti all'interno dell'Amministrazione:
- La domanda di edilizia residenziale pubblica;
- Le domande di assistenza agli sfratti;
- Altre domande abitative di sostegno pubblico (es.: i bisogni abitativi dei lavoratori non comunitari);

3.2. L'offerta di edilizia residenziale pubblica: la consistenza, le modalità d'uso e le caratteristiche del patrimonio pubblico vengono analizzate sulla base delle fonti disponibili presso l'Amministrazione Comunale, Politiche della Residenza, Ater, Edilvenezia.
- Consistenza e modalità d'uso del patrimonio residenziale pubblico;
- I programmi di edilizia residenziale pubblica;
- Le assegnazioni di alloggi pubblici;
- La mobilità interna;
- Rimesse a reddito e manutenzioni del patrimonio comunale.

3.3. I contributi all'affitto (fonti: Amministrazione Comunale, Politiche della Residenza, Decentramento, Regione):
- I contributi comunali
- I contributi L. 431/'98

3.4. I contributi per il recupero e per l'acquisto della prima casa
- I contributi Legge Speciale per l'acquisto della prima casa nel centro storico;
- I contributi comunali per l'acquisto della prima casa in terraferma;
- I contributi Legge Speciale per il recupero del patrimonio abitativo privato.

Gli Approfondimenti
Questa sezione ha il compito di sviluppare e approfondire la conoscenza sulle caratteristiche della domanda abitativa e sulle potenzialità delle politiche di offerta a disposizione dell'Amministrazione comunale. L'obiettivo è di fornire all'Amministrazione un livello di analisi adeguato a supportare l'utilizzo degli strumenti di offerta di cui dispone. Per quanto riguarda le caratteristiche della domanda abitativa, pur con una certa schematicità, è possibile ipotizzare la seguente articolazione:

* la domanda sociale che tradizionalmente si rivolge all'edilizia pubblica perché non in grado di affrontare economicamente in modo autonomo il mercato e che oggi si qualifica di nuovi segmenti:
* la nuova domanda debole, prevalentemente composta da extracomunitari (ma anche da soggetti con difficoltà sociali), domanda che in misura crescente si rivolge alla "casa normale" e non più solo alla prima accoglienza;
* la domanda espulsa dal mercato privato delle locazioni, che in ragione dei costi crescenti della casa, e in assenza di alternative adeguate, finisce per premere in misura crescente sul mercato pubblico;
* la domanda di 1° casa, che finora ha trovato risposta nelle risorse della Legge Speciale o del Bilancio Comunale destinate all'acquisto: si tratta di una domanda non certamente esaurita, ma che con riferimento alla situazione del mercato, e nel quadro delle necessità di ottimizzare l'utilizzo delle risorse pubbliche, dovrà confrontarsi con gli altri comparti;
* la domanda dei "city user", che a Venezia presenta diverse componenti, da quella studentesca, a quella legata al comparto della cultura e della formazione (docenti, operatori dei musei, fondazioni, ecc.) a quella turistica, oggi indirizzata anche verso la residenza temporanea (abitazioni in affitto settimanale).

Con riferimento agli strumenti dell'offerta, l'attenzione andrà rivolta sia agli strumenti di offerta diretta, sia agli strumenti di regolazione del mercato.
Fra i primi, specifica attenzione dovrà essere posta sulle prospettive relative alle politiche di offerta, sia in relazione agli strumenti di competenza comunale (nuove edificazioni previste in sede di programmazione urbanistica, piani di acquisizione e di recupero, ecc.) sia in rapporto all' attuazione degli interventi previsti dai decreti sul disagio abitativo che finanziano con 981 milioni di euro a livello nazionale:
· Interventi, da promuoversi a cura di imprese e cooperative sulla base di Bandi Regionali, per il recupero o la costruzione di alloggi da dare in locazione a canoni calmierati a fasce sociali "medie";

* Interventi da promuoversi a cura dei comuni, sulla base del Bando Nazionale allegato al Decreto, per il recupero e la costruzione di alloggi da concedere in locazione a utenti anziani e localizzati in "ambienti urbani strutturati e sostenuti da adeguato sistema di supporti sociali e assistenziali";
* Programmi di recupero di periferie a forte degrado fisico e sociale ("Contratti di quartiere" di seconda generazione), da realizzarsi sulla base di Bandi emanati congiuntamente da Stato e singole Regioni.

Con riferimento ai secondi, potrà essere oggetto di approfondimento l'efficacia di particolari strumenti di intervento e di regolazione del mercato, ed in particolare:

* degli strumenti di regolazione del mercato basati sull'imposizione fiscale di tipo patrimoniale (in particolare l'ICI);
* degli strumenti di regolazione del mercato basati su incentivi sulle imposte reddituali (in particolare le norme introdotte con la 431/98);
* degli strumenti di sussidiazione del mercato sia con riferimento al mercato della compravendita che a quello dell'affitto.

Scenari e tendenze
Sulla base delle indicazioni dell'Amministrazione comunale, questa sezione di lavoro dovrà provvedere ad elaborare gli scenari utili alla costruzione e all'implementazione delle politiche abitative, sia a partire dai dati già presenti nella sezione Monitor, sia attraverso la loro integrazione in indicatori di superiore complessità. I temi su sui appare maggiormente probabile l'interesse dell'Amministrazione sono - a titolo indicativo - i seguenti:

* Previsioni demografiche;
* Processi di trasformazione socio-demografica e socio-economica;
* Tendenze del mercato immobiliare e previsioni di impatto sulle diverse tipologie di domanda;
* L'evoluzione della domanda di edilizia residenziale pubblica;
* Nuovi segmenti di domanda residenziale socialmente significativa: tendenze e caratteristiche;
* Tendenze e sviluppi delle politiche di offerta.

Prodotti, contenuti e scadenze
Il Rapporto Annuale presenta i risultati delle tre sezioni illustrate (Monitor, Approfondimenti, Scenari e tendenze), e viene pubblicato di norma a giugno di ciascun anno.
I Rapporti Semestrali aggiornano due volte all'anno la situazione relativa agli indicatori individuati al punto 3 (le politiche pubbliche), e viene presentato di norma nel corso del mese successivo alla data di chiusura del rapporto.Il sito dell'Osservatorio Casa contiene i risultati dei Monitor (annuali e quadrimestrali) e i prodotti delle Sezioni 'Approfondimenti' e 'Scenari e tendenze'. La Newsletter, rivolta ad una mailing list qualificata di operatori, associazioni ed organizzazioni, si propone di fornire sia un aggiornamento puntuale di una serie selezionata di dati ed informazioni, sia un commento sulla situazione congiunturale. Sono di seguito presentate le scadenze previste per l'attuazione del presente Programma.
 

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